Trước thực trạng thị trường đất đai tại Hải Phòng như trên, phóng viên Báo Hải Phòng có cuộc trò chuyện với ông NGUYỄN NGỌC THÀNH, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Xây dựng va Phát triển đầu tư Hải Phòng, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng. Với kinh nghiệm của người đi đầu thực hiện các dự án bất động sản tại Hải Phòng cũng như có sự nghiên cứu, tìm hiểu khá kỹ về thị trường đất đai, ông Nguyễn Ngọc Thành đưa ra những nhận xét, sự phân tích sâu sắc, xác đáng và dành những lời khuyên khá bổ ích đối với người dân.
Ông nhận định như thế nào về thị trường đất đai tại Hải Phòng hiện nay? Giá đất tăng cao là bình thường hay bấᴛ thường?
– Trước hết, phải khẳng định tình trạng giá đất tăng cao không chỉ có ở Hải Phòng mà xảy ra trên toàn quốc, nhất là tại các đô thị lớn. Trong đó, thị trường bất động sản Hải Phòng đang là điểm nóng của thị trường bất động sản toàn quốc. Thông thường, biến động về thị trường, giá cả đất đai là do 3 nguyên nhân.
Thứ nhất, do sự điều chỉnh của Nhà nước, mỗi kỳ điều chỉnh giá đất sẽ tăng theo. Thứ hai, do quan hệ cung cầu. Trên thị trường khi có chênh lệch giữa cung và cầu có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của các bất động sản; cung cầu chênh lệch càng lớn giá biến động càng cao. Tuy nhiên, cần phải đánh giá, soi xét rất kỹ hiện tượng này.
Ví dụ, chúng ta đang thực hiện quy hoạch phát triển thành phố, tạo ra nguồn cung lớn, nhu cầu cũng lớn theo hoặc đang đứng yên nhưng giá vẫn tăng thì đây là một trạng thái bất bình thường so với quy luật khách quan. Thứ ba, giá tăng do tác động ảnh hưởng của môi trường. Có thể quan hệ cung cầu không thay đổi nhưng ở một khu vực có những lợi thế, đột phá nào đó như chúng ta tập trung làm công viên, xây dựng tòa nhà trung tâm thương mại hoặc mở đường to, rộng hơn thì giá đất có biến động.
Xét từ các góc độ đó thì ở Hải Phòng có đủ các trạng thái đi cùng với 3 nguyên nhân này. Chúng ta điều chỉnh giá đất từ năm 2019. Từ sau đó, giá đất thành phố tăng 10-20%; quan hệ cung cầu cũng tăng lên do có sự tác động của các công trình, dự án đầu tư lớn làm thay đổi hẳn diện mạo thành phố. Nhưng xét lại quan hệ cung cầu thì thấy rõ ràng thành phố đang tạo ra nhiều nguồn cung, quỹ đất đang được quy hoạch chuyển hóa sang dạng đất sạch đầu tư rất nhiều; nhu cầu có tăng nhưng nguồn cung tăng cao hơn, lẽ ra giá đất phải ổn định nhưng ngược lại tăng cao.
Ở đây có thể thấy yếu tố tâm lý xã hội đang tác động vào giá. Nhiều người đang có tâm lý cần phải “đi trước một bước” để đạt nhiều lợi thế hơn, có tầm nhìn chiến lược hơn; ai cũng thích mình là nhà đầu tư, nhà kinh doanh nên đổ̷ x̷ô quan tâm tới đất đai, tạo ra một chuỗi tác động lẫɴ nhau, gây ra tâm lý xã hội. Điều này là không tích cực, gây ra tâm lý cực đoan. Các yếu tố xã hội đó tác động vào thị trường, gây nên những biến dạng nhất định, biến dạng đó là không đúɴg hình thù, gây tăng giá bất thường.
– Ông có thể phân tích kỹ hơn về sự biếɴ dạng này?
– Theo quy luật khách quan, thị trường khi có biến động thì bao giờ cũng biến động đất nền đầu tiên. Như tại Hải Phòng, hầu như ít có sự biến động về căn hộ, giá nhà có tăng nhưng tăng với tốc độ chậm hơn trong khi giá đất có xu hướng tăng bình quân tới 30%, có nơi tăng tới 50% so với cuối năm 2020. Đến nay mới chỉ qua 1 quý mà giá đất tăng cao như vậy, trong khi giá nhà tăng không tương ứng, cho thấy dấu hiệu của sự biến dạng.
Điều đó lý giải vì sao khi có biến động thị trường thì giá đất biến động đầu tiên vì giá đất dễ “thổi”, dễ gây ra biến dạng nhiều hơn, dễ làm ăn, dễ kiếm lời hơn, ít cần phải suy xét. Trong khi đó, mua nhà phải xem xét rất nhiều yếu tố, từ hạ tầng, kiến trúc tới môi trường, chất lượng xây dựng nhưng với đất thì chỉ cần biết đang ở đâu, rồi “thêm mắm thêm muối” vào, “thổi” lên là bán được ngay.
Do đó mới có chuyện nhiều người không cần học hành nhiều nhưng biết nói rất hay để “thổi” được giá và bán được đất. Việc người làm “cò” bất động sản không có nghề, không hiểu biết pháp luật cũng dễ dẫn tới những bất cập về pháp lý đối với người tiêu dùng. Nếu không để ý, xem xét kỹ tính pháp lý khi mua vào thì chi phí tăng lên, gây nên những tổn thất, rủi ro pháp lý và cả những rủi ro do thông tin đưa ra thị trường không chuẩn xác, có tính chất lợi dụng tình thế thị trường để “thổi” giá, tác động tạo ra hậu quả xấu cho thị trường và người tiêu dùng phải gánh chịu.
Vậy ông có lời khuyên nào đối với người dân?
– Theo tôi, người dân phải hết sức bình tĩnh trước mỗi quyết định mua, bán. Thành phố đang phát triển tốt, có lợi thế nhưng không phải vì thế mà giá đất phải tăng lên một cách bất thường như vậy. Cũng đừng có tâm tư nếu không mua nhanh thì hết, vì thành phố đang có rất nhiều dự án, quy hoạch mở rộng, phát triển theo mô hình đô thị mới đa trung tâm, nên còn rất nhiều cơ hội, nhiều nguồn cung.
Do đó, người dân không nên vội vã, phải tỉnh táo thận trọng hơn khi tiếp cận nguồn đất đai đang quan tâm ở các khía cạnh như pháp lý, thông tin, thẩm tra nhiều nguồn để biết chính xác hãy quyết định. Cũng cần phải hiểu là có nhiều sự lựa chọn, không để người bán, người môi giới dẫn dắt làm lệch hướng sự lựa chọn và mục tiêu muốn hướng tới.
Một yếu tố nữa cũng cần xem xét là sự tăng giá đất tự nhiên của Hải Phòng là do tác động của những dự án, công trình lớn. Sự tăng giá này là khách quan, giá trị của đất ở những khu vực này đang được gia tăng bởi những giá trị chung quanh. Do đó, ngày nay ở khu vực này có công trình A tạo ra lợi thế chung quanh, nhưng ngày mai lại có thêm công trình B có nhiều lợi thế hơn thì sao. Do đó, phải có cái nhìn tổng thể, xem chủ trương của thành phố là gì, chỉ đạo ra sao để quyết định, nếu không sẽ rất dễ bị những luồng thông tin không đầy đủ làm lóa mắt. Hãy nhớ, Hải Phòng đang còn rất nhiều cơ hội, nhiều tuyến sông được chỉnh trang, hàng trăm cây cầu mới được xây dựng, có hàng nghìn ha đất đô thị, chỗ nào cũng đẹp, chứ không nhất thiết chỉ ở một số khu vực trung tâm.
Theo tôi nhận định, thị trường bất động sản đang phát triển với tốc độ cao, đang tạo ra những hình ảnh rất tốt đẹp cho đô thị Hải Phòng, tạo lực hấp dẫn đặc biệt, nhiều chủ trương của thành phố không chỉ phát triển nhà ở mà còn có các tiện ích, các công trình công cộng, tạo không gian đô thị được chuẩn hóa. Do đó, giá nhà đất tăng là xu thế tất yếu, ít nhất là trong 5 năm nữa.
Nhưng mức tăng này có sinh lời cho mình không thì nhà đầu tư phải cân nhắc, có lựa chọn đúng không, có bán ra đúng thời điểm không, tính thanh khoản có cao không, có tính cạnh tranh không (ví dụ chỗ này hôm nay rất “nóng”, nhưng mai có còn thế không) và có khả năng phân tích được tình hình không, kinh doanh là phải phân tích chứ không thể “nhắm mắt đưa chân”, nếu không được phải nhờ chuyên gia để đầu tư có lời. Như thế, đầu tư kinh doanh bất động sản cần rất nhiều yếu tố chứ không phải cứ thích là lao vào, không có kiến thức cũng làm với hy vọng “may hơn khôn” thì là sự duy ý chí.
– Ông có ý kiến như thế nào với cơ quan quản lý nhà nước?
– Tình trạng giá đất tăng cao tới bất thường như vừa qua đặt ra những vấn đề Nhà nước phải làm. Ở đây phải thể hiện rõ vai trò điều tiết của cơ quan quản lý, Nhà nước không thể đứng ngoài thị trường, nếu không là chưa làm hết trách nhiệm của mình. Do đó, cần xem xét có khan hiếm nguồn cung thực sự không, nếu khan hiếm thì phải quy hoạch, phát triển tạo ra nguồn cung, phải có chính sách điều chỉnh để không có sự chênh lệch quá lớn về lợi ích giữa các vùng miền, hoặc điều chỉnh giá qua công cụ thuế. Như thế, sự điều tiết của Nhà nước là cần thiết, nhằm tạo ra sự phát triển ổn định, chứ không để hết cho thị trường, xã hội tự điều chỉnh.
Cũng cần thấy rõ, thị trường đất tăng giá ngoài yếu tố khách quan còn có yếu tố tiêu cực do bị thổi giá, gây sốt̷ ả̷o. Các cơ quan quản lý nhà nước phải kiểm tra, giám sát, chặt chẽ, giúp thị trường đi đúng luồng, đúng hướng, tránh những bất thường, biến dạng làm ảnh hưởng tới sự phát triển của nền kinh tế, của xã hội.
– Trân trọng cảm ơn ông!
